万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(教师一年的工作日有多少天，一年有多少周nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒教师一年的工作日有多少天，一年有多少周瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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